快三福建和值:廣州商服類項目限購松綁,能否帶來示范效應?

福建快三一天多少期 www.vqclhu.com.cn 綜合2020-03-04 11:32:26來源:中房網

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??中房網訊  一項針對商服類項目限購松綁的政策,出現在了廣州防控疫情的文件中。

??3月3日,廣州市政府印發《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》,共提出了48條措施?!鍛ㄖ吩詮賾詿俳康夭諧∑轎冉】搗⒄狗矯嫣岢?,商服類項目不再限定銷售對象,已確權登記的不再限定轉讓對象。

??從此次發布的《通知》內容來看,其中的第31條與房地產行業相關。具體為:促進房地產市場平穩健康發展。優化商服類項目建設和銷售管理,商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元;商服類項目不再限定銷售對象,已確權登記的不再限定轉讓對象。優化完善商品房預售款監管,允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函,申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度,加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。

??根據通知顯示,該類措施的具體分工,由廣州市住房城鄉建設局、規劃和自然資源局牽頭。

??時隔一年多再次松綁

??所謂商服類項目,是指商業、辦公項目。在住宅限購的大環境下,部分商服類項目被設計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售。

??這是時隔一年多之后,廣州商服類項目調控政策的第二次松動。2018年12月19日,廣州市住房和城鄉建設委員會發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》,該意見對2017年發布的《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》(穗府辦函〔2017〕65號)中第三條第(三)項的政策進行了調整。

??具體來看,2017年的廣州“330政策”限制了商服類房地產項目的開發、建設、銷售、使用,規定未經批準不得改變為居住用途;最小分割單元不得低于300平方米,銷售對象應當是法人單位。

??2018年底,廣州推出新的規定:2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目,其商服類物業不再限定銷售對象,個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

??本次出臺的措施是在2018年政策的基礎上將不限售的商服類項目范圍擴大,且可以賣給個人,沒有最小面積規定。

??新政或助公寓市場復蘇

??克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示,隨著《通知》的發布,出臺以來爭議纏身的廣州“3·30商服新政”告別歷史舞臺。商服類項目不再限定最小分割單元,已確權登記的不再限定轉讓對象,這意味廣州商服物業不再有300平方米的最小分割限制,不再限定法人單位購買。毫無疑問,這對廣州商服物業市場是一個大利好,特別是對公寓市場而言。

??實際上,在“3·30新政”后,廣州市場商服類物業庫存積壓嚴重。根據廣州中原研究發展部數據顯示,“3·30新政”后的20個月,廣州公寓成交月均值跌至6.7萬平方米,庫存積壓嚴重,最高峰去庫存周期達53個月。

??據了解,目前廣州在售的商服類物業項目并不少。天河、白云、番禺、南沙、從化等區均有分布,部分龍頭房企也有相關項目。

??一位南沙商服類項目中介代理負責人表示,2020年春節至今,廣州公寓成交量大幅下降,上周成交量為189宗 ,遠低于去年同期水平。此時出臺新政是一個務實的信號,對公寓市場肯定是一大利好,有利于促進投資者入市,讓很多被限制的人具備購買資格。現階段部分公寓項目的調價力度甚至比去年“金九銀十”更大,短期成交量可能會增加,廣州公寓市場會快速復蘇,尤其是中心區、黃埔和南沙。

??合富輝煌(中國)商業地產總經理張智斌表示,從“3·30新政”前后成交數據對比可以發現,政策對公寓市場的影響是最大的,其次是商鋪市場,二者成交套數分別減少了32%及11%。此次政策全面放開,各類商服物業可以回歸其各自的需求特性,不再“一刀切”地要求大面積,而是可以因應實際需要去設定不同產品。尤其是公寓及商鋪,面積需求往往不需要到300平方米及以上,政策放開可以讓今后市場更快更精準地找到目標客戶,更加客觀理性地去做好產品規劃,滿足不同客戶的多元化需求。同時,放開銷售對象,個人購買行為可以更多回歸商業市場,客戶可以根據自己的投資需求去選擇不同產品組合,活躍整個商業地產市場的參與主體。

??據廣州中原研究發展部統計,2018年受商業項目開發建設放緩影響,廣州公寓市場供應量創近7年新低,為16710套(85萬平方米),同比下降26%,僅為2017年的一半。不過,受2018年底“12·19商服政策”利好影響,2019廣州公寓市場成交反彈,成交量達28469套(156萬平方米),同比增長66%。

??肖文曉進一步表示,此前,廣州公寓市場在“3·30新政”之前的存量問題已經基本得到解決,而“3·30新政”之后的增量問題也在今天解決了。唯一遺留的懸念是:在取消了最小分割限制和銷售對象限制后,廣州未來會否效仿深圳等城市,在商服物業的報建審批環節就對其類住宅的功能設計進行限制,從而壓縮商服物業轉為類住宅的公寓物業的操作空間,這取決于政府的態度和決心。

??被嚴格調控的“類住宅”:市場蕭條量價齊跌

??事實上,一直以來包括商務公寓在內的“類住宅”項目在許多城市都被嚴格調控。

??早在2017年的樓市調控中,北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了對于商辦類項目的調控政策。

??從目前來看,全國商服(多個城市稱為“商辦”)類的限購,主要體現在限制最小分割單元、限定銷售對象、限制購買商辦申請貸款。比如,廣州此前是限定最小分割單元為300平方米、銷售對象為法人單位。

??作為商辦限購政策最為嚴格的北京,至今限購政策已執行將近3年。2017年3月26日,北京要求商辦項目不得擅自改變為居住等用途,最小分割單元不得低于500平方米;暫停為個人購買商辦類項目貸款,新建商辦項目不能銷售給個人;而且二手商辦類項目出售給個人的,需要個人名下在京無房和商辦類房產記錄,并連續五年繳社?;蚰傷?。

??自政策發布以來,與廣州一樣,北京商辦項目交易量也步入冰封。中原地產研究中心統計數據顯示,從2017年3月26日開始,北京針對商辦限購執行的兩年內,網簽只有6550套,成交量暴跌94%,而在北京商辦市場成交冷清的同時,價格也下跌超過40%。

??廣州“出招”,能否帶來示范效應?

??廣州推出的新措施能夠緩解商服類項目企業的資金壓力,有望對商服類項目的銷售帶來很大的拉動作用。

??受新冠肺炎疫情的影響,多地在“房住不炒”定位不變的前提下,在近期調整了房地產市場相關政策。據中原地產研究中心提供的數據顯示,僅2月份,就有超過60個城市發布了不同程度的房地產調控政策,內容涵蓋放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。以提振市場信心,保障房地產市場的平穩運行。

??除了商服類項目的政策調整外,廣州此次還提出加大住房租賃市場扶持力度,加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。

??有市場人士認為,租賃市場往往在春節后迎來租賃的黃金時期,但是受疫情影響,長租公寓的空置率較往年相比都有不同程度的上升,這有不少租客因為疫情管控的原因,但新增租賃市場確實因為疫情而停滯,應該降低疫情對行業的影響,推動租賃企業穩步恢復發展。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,廣州是一線城市中第一個對房地產市場進行定向放松的城市,有較強的示范效應,但類似政策的發布也說明局部庫存壓力在增大,尤其是商服類項目。通過此次松綁,客觀上激活了此類物業的去庫存,有助于相關商辦類企業項目銷售,減少資金壓力。此外,對長租公寓進行補貼和扶持屬于全國首創,近期全國多地的政策調整多聚焦在開發類企業,考慮到租賃市場發展的重要性,后續確實可強化對房屋租賃企業的扶持。

??來源:證券時報、每日經濟新聞、新京報、北京日報,中房網綜合整理

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