福建快三复式打法:[克而瑞]疫情重災區內房企壓力評估

福建快三一天多少期 www.vqclhu.com.cn 2020-03-06 10:33:06

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-03-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??導  語

??疫情重災區內市場復蘇、銷售回暖都講面臨更巨大的挑戰,哪些房企短期所承壓力更大?又要哪些成功“躲避”?

??◎  研究員 / 謝楊春 吳嘉茗

??目前來看,疫情已經進入攻堅戰,防控取得了顯著的成效,部分城市已陸續開始復工,但疫情嚴重的區域,病情的復雜性會導致抗“疫”時間進一步延長,其復工時間會較一般城市推遲,相對應的城市購房信心的恢復也會滯后。

??這就到導致在重災區內重倉的房企面臨一定的銷售和資金壓力。在重災區內的總土儲占集團的比重雖不能完全反映企業面臨的風險,但一定程度上代表企業的戰略壓力;最關鍵的、壓力最大的來自近一年房企在重災區內的新增土儲,回款、周轉速度都將被滯后,影響企業當前的規模增長和戰略落地。

??因此,我們從總土儲、新增土儲和區域銷售三個層面來探討房企短期的壓力如何。

??01

??疫情重災區內銷售
??復工將受到更大影響

??(本節有刪減)

??因疫情的急速蔓延,房地產行業休眠,企業銷售停擺。這點和其他服務業,諸如餐飲、旅游面臨的困境基本相同。疊加復工延遲,更加大了企業資金壓力。尤其是疫情嚴重區域,無論市場信心的恢復、還是復工時間都比一般城市要長,因此負面效應也會進一步放大。

??1、疫情導致房企銷售、在建項目幾乎停滯1個月

??作為資金密集型產業,房地產企業最大影響來自于疫情影響下假期停工、復工推遲而導致的”支出仍舊、收入劇減”局面,資金鏈面臨巨大考驗。

??在疫情蔓延與防控加碼下,湖南、江西、廣東、海南,以及武漢、重慶、福州、南京、合肥、杭州在內的60余省市再次下發通知,明確要求暫停售樓處銷售活動。

??而過年期間房企售樓處全部暫停營業,導致大部分城市返鄉置業潮“爽約”,銷售也幾乎停滯。供應層面,據CRIC監測的84個城市中,95%的城市新增房源“零供應”。因疫情防控措施不斷嚴厲,春節銷售出現斷崖式下跌,88個城市成交量僅37萬平方米,部分三四線城市甚至無成交。

??即便房企為了減輕疫情造成的影響,紛紛開啟了網上看房、網上售樓處等一些列新型營銷手段,但效果與線下相比差距頗大,僅少數零星城市在春節期間通過網絡成交了1-2套房源。

??因疫情而帶來銷售停滯,對房企影響最大的還是現金流問題。若沒有銷售回款,實際上房企面臨的現金流壓力無疑是非常巨大的,尤其是中小企業,資金面趨緊疊加兼并收購潮來襲,發展前景不容樂觀。

??2、重災區“解禁”仍需時日,房企復工、銷售壓力巨大

??疫情給房企帶來的影響一方面是銷售銳減導致現金流壓力陡增;另一方面則是復工延遲帶來的經營風險,對于原本并不充裕的資金而言,更是雪上加霜。尤其是疫情重災區,受到的影響更大、時間更長。

??隨著疫情正在逐步得到控制,越來越多的疫情相對較輕的城市已經開始復工。截止至2月20日,全國31省市陸續發布關于復工生產的管理要求,雖多以鼓勵為主,但整體情況仍然不樂觀。

??從企業集團層面復工來看,最早復工的一批單位復工時間為2月10日,據調研顯示60%的房企在此段時間復工,而2月17號復工的房企則占到33%。從復工形式來看,半數房企已經全面復工,另一半則以居家辦公和分批復工為主。

??若從直接影響銷售的售樓處開放程度來看,整體復工情況依然嚴峻。截至2月20日,克而瑞調研的48個城市近7000個項目,其中69%的項目售樓處尚未開放。尤其是疫情相對較重的城市如武漢、南昌售樓處復工率在6%以下。

實體售樓處開放

??此外,從廣東、山西、貴州、云南、遼寧、甘肅等六省,分別將新冠肺炎疫情防控應急響應級別由重大突發公共衛生事件一級響應調整為二級或三級也可以看出,疫情相對較輕、控制相對得當區域市場已經開始逐步放松,但疫情重災區湖北依然防控嚴厲。

??因此,對于復工最核心的兩大問題,市場信心的恢復和復工時間,我們認為,疫情重災區受到的負面效應會比一般區域更大,尤其是中心區域,疫情結束的時間、恢復的時間將更為滯后。這意味著重災區內總土儲較多、近一年新增土儲比例較大的房企面臨更大壓力。

??02

??涉及七成百強房企近萬億土儲
??主要集中在武漢

??由于重災區受疫情負面影響效應持續放大,也給區域內超過八成百強房企復工、銷售帶來一定困難。此外,疫情重災區總土儲比重及總量能一定程度反映企業當前的戰略風險,若其比重過高、總量過大,壓力和風險都會疊加。

??1、重災區內七成百強房企受影響,區域銷售前十損失或超300億

??……略……

??2、百強重災區土儲占集團平均比重5%,近八成土儲貨值集中武漢

??疫情重災區總土儲比重及總量能一定程度反映企業當前的戰略風險,雖然不能完全客觀反映短期的壓力,但若比重過高、總量過大,仍需要警惕潛在的經營壓力。

??根據克而瑞統計的百強房企總土儲貨值來看,疫情重災區“地主”主要集中在規模房企之間和少數區域深耕的地方性企業。

??百強土儲集中度非常高,超過5成的土儲貨值集中于10家房企,其中有6家來自銷售TOP10,碧桂園、恒大、保利土儲貨值均超過千億。

??相對而言,規模房企早已開啟全國化布局,且自身資金實力相對雄厚,因此整體風險不大。另,中建三局、福星等國企以及大型地方企業,雖手握大量土儲,但憑借地緣優勢和資金優勢,壓力也相對較輕。

??細分來看,按貨值總量可分為3個梯隊:

??第一梯隊為土儲貨值在千億以上的碧桂園、恒大和保利,均為龍頭房企,碧桂園、恒大進駐湖北省較早,而保利近兩年才進入湖北,發展速度較快;

??第二梯隊包含綠地、融創、新城等規模房企,以及中建三局、福星這樣的湖北本地房企,這部分企業或在湖北深耕多年,或是近兩年快速擴張的企業;

??第三梯隊包括越秀、龍湖、遠洋、金茂等規模房企,還有奧山這樣的武漢本地房企,整體來看企業規模不如前兩個梯隊。

土地儲備

??值得注意的是,從城市層面來看,典型企業的土地儲備分布,呈現極度聚焦的情況:武漢作為省會及唯一單核心,聚集企業在湖北77%的土儲貨值。相較而言,武漢經濟基本面、房地產基本面尚佳,購房需求基數龐大,城市風險較低,土儲集中在武漢的房企雖然短期面臨無法復工的影響,一旦疫情過后,市場報復性反彈可期,從這一點看企業的布局風險并不大。

土地儲備

??從疫情重災區總土儲占集團的比重更能反映當前企業的戰略風險。

??根據統計的百強房企土儲分布的情況,疫情重災區土儲占集團比重平均在5%左右,其中占比超過30% 的僅4家企業,占比超過10%企業超過7成。

??因此,重災區土儲占集團的比重來看,絕大多數房企在疫情重災區的總土儲處在可控的風險范圍內。

??其中占比較高的主要是重災區內地方性房企和專注區域深耕的企業。疫情重災區總土儲占集團比重在80%以上的企業中多為湖北當地的企業。但相較而言,這些土儲總量并不大,合理分配好資源,能夠有效分散風險。

??分梯隊而言,銷售前30強房企整體占比較低,隨著企業規模擴張,城市布局也愈加分散,更重視風險,因從大部分企業在疫情重災區所受影響比較輕。銷售TOP50-100 的房企多數都是采取區域深耕的戰略,因此雖然總土儲貨值不高,但比重較大,占比達6.3%。

??綜合來看,疫情重災區內大部分房企土儲風險可控,少數地方性房企和區域深耕的企業面臨的壓力會凸顯。但考慮到地方性企業的地緣優勢和資源,以及部分深耕的企業位于大灣區的深圳和廣州。因此,在保證銷售的基礎上,整體的運營風險并不大。

土儲比列

??03

??近一年百強5%新增土儲位于重災區
??50-100強短期壓力較大

??基于疫情重災區復工延期、交通停滯,城市景氣度恢復都需要更長時間,因此短期來看,近一年新增土儲在重災區的比例比總土儲更能反映行業、企業整體的風險,畢竟新增的項目原本需要在2020年上市并形成業績。目前來看,百強房企疫情重災區新增拿地的風險仍可控,僅短期布局較重會房企承壓。

??1、百強疫情重災區新增土儲為5%,整體風險仍可控

??爆發于2020年初的疫情,對于房地產行業來說,延遲復工帶來了工期拖延、銷售停滯、回款緩慢等諸多問題。更重要的是,對于2019年在湖北省新增拿地的項目來說,預計未來較長一段時間不能正常復工,會影響2020年的銷售節奏以及最終業績,也對企業資金鏈提出了更高要求。因此,通過對2019年新增拿地中位于湖北省的占比,可以看出不同企業面臨的風險程度有所不一。

??從2019年房企的新增拿地來看,50強房企2019年新增拿地中僅4.8%的建面和4.1%的貨值位于本次疫情嚴重的湖北,湖北省新增土儲的整體占比不足5%;將樣本放寬至百強來看,湖北新增土儲占比有所升高,換而言之,50-100強房企2019年新增拿地中湖北省的占比相對較高,受到本次疫情影響會更加明顯。

??整體來看百強房企2019年新增土儲中,位于湖北的土儲貨值占5%左右,突發疫情對百強企業今年在湖北的供貨、銷售顯然將有消極的影響,但比例不高。從全國層面來看,布局廣泛的企業仍可通過加大省外的銷售力度或促銷等方式來填補疫情帶來的銷售空檔。對大部分房企而言疫情帶來的影響是一時的且比例較低的,整體風險仍可控。

土儲占比

??2、規模房企新增土儲較為分散受疫情影響小,50-100強壓力較大

??……略……

??3、新增土儲占比超3成、單項目體量過大企業壓力不容小覷

??……略……

??04

??壓力指數較高多為區域深耕、戰略聚焦房企
??三類企業短期風險需警惕

??為了更客觀的體現房企當前在疫情重災區的壓力情況,我們根據新增土儲分布、總土儲比重和銷售占比的三個指標得出百強房企重災區“壓力指數”。

??其中總土儲分布主要體現了企業在戰略方向上的風險,新增土儲分布則主要表現企業的短期壓力,銷售分布則可以看出企業對某一地區或城市的依賴程度。分數越高,代表在疫情爆發期間面臨的壓力越大,需要注意和控制潛在風險發生。

??1、銷售前30房企壓力指數最低,區域深耕的、戰略聚焦的房企壓力指數高

??按銷售排名分梯隊來看,Top11-20、21-30兩個梯隊房企的壓力指數低于百強壓力指數的中位數,規模房企由于布局相對分散和廣泛,其投資戰略和土儲壓力較小。

??10強房企平均壓力指數較高于TOP11-20和TOP21-30,主要是因為其中融創2019年通過收購新增了大量武漢土儲,10強中其他企業的風險指數保持在中位數左右,而龍頭房企碧桂園、恒大的風險指數明顯較低,因此,整體來看10強房企在疫情重災區的布局壓力并不大。

??而31-50名、51-100名的房企平均壓力指數高出中位數較多,主要由于區域深耕型的布局導致風險集中,一旦踩中本次疫情嚴重的城市,則運營壓力大幅上升,另一方面中下游房企一年內拿地的總量普遍不及TOP30房企,疫區占比高的偶然性較大。例如聯發、大悅城2019年在武漢新增的地塊建面較大,導致新增拿地建面中疫區占比在3成左右。

各梯隊房企

??具體企業來看,壓力指數最高的企業主要是疫情重災區內的地域性房企以及近一年在區域內投資加碼的房企。

??本土地域性房企不僅近一年新增投資過于集中在重災區,其土儲多、比重大,且銷售多依賴于此,短期所受影響更大。例如電建2019年電建收購了武漢地產集團的大量項目,存貨周轉壓力不小。

??融創、當代近一年在重災區內投資加碼的企業,在疫情影響下,短期項目變現能力縮減,對于高周轉的融創而言,雖然土儲和銷售在重災區占比并不高,但戰略落地的情況將大打折扣。此外,北辰等布局壓力上風險不大,但重災區銷售比重占比過高,短期會對其一季度銷售業績產生較大影響。

??整體來看,壓力指數比較高的企業雖然短期存在一定的戰略和銷售風險,但布局上多數以武漢為核心,考慮到作為湖北省會,武漢的經濟、人口等基本面尚佳,購房需求僅被抑制尚未消失的大背景下,一旦疫情結束,市場熱度恢復之后,大部分房企風險會回到合理范圍。

壓力指數

??百強房企中彰泰、金隅、綠城、俊發等房企在投資戰略方面的壓力指數較小,這些企業布局城市避開了本次疫情嚴重的城市,所以除了受到全行業共同的延遲復工、不得開放售樓處等影響以外,受影響程度微乎其微。

??另外,浙系、蘇系以及粵系等專注區域市場企業如德信、弘陽、奧園等,戰略投資和銷售相對集中在自己所熟悉的區域內,因此在疫情重災區所受影響也相對較輕。

壓力指數

??2、本土區域深耕企業面臨”三高“,短期壓力來自銷售停滯、工程延后

??……略……

??3、近一年將重災區作為布局重地房企,戰略落地面臨阻力

??……略……

??4、銷售過于依賴重災區的企業,現金流將受到更大影響

??……略……

??05

??抓住疫情結束后的修復期
??重災區周邊二線及武漢仍具投資價值

??總體來看,“新冠”對房地產市場、對房企的影響首先仍取決于疫情的持續時間,處于重災區內的市場、房企壓力相對較大,市場復蘇、銷售回暖都將被推遲。尤其是在疫情重災區進行區域深耕的地方性房企以及部分在押注三四線的高周轉的企業,資金壓力仍是懸頂之劍。長遠而言,疫情結束過后,此前局面相對嚴峻的區域市場都將經歷一段復蘇期,企業競爭格局也將出現“洗牌”。

??1、疫情過后企業、城市都需要修復期,警惕重災區內部分三四線的市場風險

??(本節有刪減)

??當前市場和企業的銷售恢復主要取決于疫情持續和有效控制時長。悲觀預計,若是到上半年才能得到緩解,對于部分房企來說是致命性打擊。樂觀估計,若疫情在一季度得到有效控制,無論是城市經濟發展和房企銷售均可得到喘息空間。

??但對于企業而言,當下面臨的困境就是疫情的持續時間和有效控制時間,這些因素推遲了企業開工、復工,直接影響企業銷售和資金鏈。疫情過后的市場變化,我們認為城市市場恢復活力、房企運營步入正軌都需要一定的修復期。雖然從1月份融資來看,房企資金面較為寬松,且目前部分城市也出臺了有利于企業的土地出讓金延遲繳納等政策,但在疫情下售樓處關停、停工等會導致一季度銷售慘淡,管理費用、利息成本的支出也會讓房企”傷元氣“。因此,若疫情警報早日解除,房企也需要一段”修復和喘氣期”。城市角度來看,由于疫情重災區采取的行政措施十分嚴苛,不乏封城、戰時管制等手段,因此地方經濟、財政壓力巨大,也意味著需要一段觸底回升的期間。

??2、重新審視城市周期發展,重災區周邊二線及武漢仍具投資價值

??(本節有刪減)

??全國層面來看,即便疫情突發性打亂了房企原有的投資節奏和城市調整的周期節奏,但對于企業而言,我們認為全年都是土地投資的窗口期,二季度會迎來一波土地市場小陽春,但不會出現2019年3、4、5月那樣的瘋狂。對于疫情重災區的房企投資而言,五、六月份同樣是一個補倉的好時機。

??一方面是經過疫情之后,地方財政壓力會凸顯,土地出讓的節奏會加快,不乏優質地塊推出吸引市場熱度。另一方面,疫情過后房企的資金面會有一定損傷,競爭激烈程度會大打折扣,底價為主的市場中不乏抄底的好時機。

??當然首先還是要避免在三四線城市過多囤地,尤其是郊區、郊縣市場。一方面從目前布局來看,疫情重災區三四線主要被碧桂園、恒大以及綠地等航母級企業所占據,和這些企業去搶市場,難度頗大;另一方面三四線庫存風險和購買力透支的風險不容小覷。

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