福建快三先赢后输:[恒大研究院]疫情將如何影響房地產市場走勢?

福建快三一天多少期 www.vqclhu.com.cn 2020-03-06 12:26:55

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-03-06
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:恒大研究院

??本次疫情對房地產市場有明顯沖擊。疫情爆發初期,售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚,市場銷售量大幅下行,市場調整壓力大。根據克而瑞數據,2020年2月1日至15日,40城新房銷售面積44.3萬平,同比下降86.6%。其中,一線4城銷售面積8.8萬平,同比下降74.6%;二線16城25.2萬平,同比下降86.2%;三四線20城10.4萬平,同比下降90.9%。

??隨著疫情逐漸得到控制,土地和房地產市場逐漸復蘇,但各地表現差異很大。

??1.一線城市土地市場火熱,銷售回暖

??土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據,2020年春節后四周,一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平,較2019年春節后四周同比增加20.6%;四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%,為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例,僅2020年2月11日至25日,北京市累計出讓10宗住宅類地塊,出讓金額達440億元,平均溢價率26.6%。

??房地產銷售較快恢復。根據中指院數據,2020年2月17日至23日(北京上海春節假期復工后第二周),北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套,較上一周的413、595套明顯回溫。復工后的第三周(2月24日至3月1日),北京商品房銷售套數為1792套,甚至高于去年同期(春節假期后第三周)的808套。

??2.二線城市多數土地市場尚未重啟,銷售先抑后揚

??多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中于中東部地區爆發,2月初,遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據,2020年春節后四周,二線城市成交土地占地面積為624.5萬平,較2019年春節后四周同比減少67.2%;四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%,處于2019年以來的較低水平。

??房地產銷售遇冷。根據中指院數據顯示,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,二線代表城市成交面積環比增加49.7%,但同比減少58.6%。

??受益于戶籍制度改革和人才新政,以及區域中心城市的吸引力,隨著疫情好轉,二線城市房地產市場在逐漸恢復。

??典型如南京市,新增確診數自2月11日開始顯著下降,疫情影響不斷減弱,房地產市場迅速反彈。根據中指院數據,復工后(2月10日)的14天時間,南京市商品住宅成交1968套,相較于去年開工后(2月11日)14天的824套,同比大幅增加138.8%。

??3.三四線城市土地市場冷清,銷售分化

??土地市場明顯降溫。根據Wind數據,2020年春節假期后四周,三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米,較去年春節后四周減少52.0%;四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6%,處于歷史較低位水平。

??房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據顯示,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

??具體看,房地產市場分化,都市圈內三四線城市銷售表現優于非都市圈內三四線城市。根據房管局數據,來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市,2020年2月24日至3月1日,商品房合計成交6269套,同減46.9%、環增166.4%。同期,另外14個非都市圈樣本城市,商品房合計成交3279套,同減49.2%、環增155.8%。

??在中心城市輻射帶動下,都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強,交通基礎條件更優,人口集聚潛力更大,疫情消退之后,房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山,2020年2月24日至3月1日合計成交2332套,環比大增251.7%,市場回暖跡象明顯。而同處廣東省境內,但不在都市圈內的江門,2020年2月24日至3月1日合計成交107套,環比增幅僅為27.4%,市場恢復較緩慢。

??但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線,短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感,雖然根據《武漢市城市總體規劃(2017-2035)》,位列武漢都市圈,但受疫情影響,企業至今未復工,2020年1月27日至3月1日,3市商品住宅成交套數分別僅為0、1、14。

??二、穩地產、穩預期,還需合適的政策進行逆周期調節。

??維持土地市場平穩,應加大優質土地供應,適度放寬出讓土地條件;降低土地競買保證金比例;調整土地價款繳付方式或期限,允許延期或分期支付。

??適當調整房地產調控措施,應支持合理的購房需求。具體舉措包括:首套房認定以購房時有無未結清貸款為準;提高公積金貸款額度,加快按揭貸款資金發放,并在利率方面給予一定優惠;精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準;縮短限售時限直至逐步取消。

??(作者為恒大研究院首席房地產研究員)

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